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始めに
- 開発指導要綱の不思議
藤沢市開発指導要綱によって500_以上の開発行為については、一宅地の大きさ、道路の幅、緑化、ごみ集積所の設置などについて規制が働きます。
ところが500_以上の開発行為であってもこれらの規制が機能しない仕組みがありました。
- 風致地区条例の不思議
東海道線以南には風致地区が指定されている地区があります。風致地区内では道路からの離れ、隣地からの離れ、宅地内の緑化などについて規制が働きます。
ところが風致地区内であってもこれらの規制が機能しない仕組みがありました。
- 一団地認定基準の不思議
一つの敷地にいくつかの建物をまとめて建てる場合、例えば住宅団地、工場、そして住宅に隣接する学校などでは一団地認定を申請して建てることになります。一団地認定の基準には道路で囲まれた街区ごとの建物大きさ、道路からの離れ、緑化、あるいは道路や歩道の幅などについて規制が働きます。
ところがこれらの規制が機能しない仕組みがありました。
- これからのまちづくりの進め方は？
行政が良識を持っている、あるいは住民の立場でものを考えてくれるといったことを期待することはできません。ではどうしたら良いのでしょう？
開発指導要綱の概要
- 藤沢市開発行為及び中高層建築物の建築に関する指導要綱（藤沢市計画建築部開発業務課）に基づいた規制です。
- 大規模な開発は周辺の居住環境の改善に貢献すべきであるという考えが基本になっています。
- 500_以上の開発行為が対象になります。
- 開発行為＝土地の区画形質の変更を行なう行為です。
- 主な規制内容
- 宅地の規模・・・第1種低層住居専用地域で120_以上（風致地区外）、130_以上（風致地区内）
- 道路の幅、隅切り、排水施設の整備、遊水地の整備、公園の整備、緑地の保全、緑化、消防施設の整備、集会施設の整備、駐車施設の整備、ごみ集積所の整備など
ところが、500_以上の開発でも500_未満の開発になってしまう不思議がありました。↓の開発行為比較検討図を参照してください。
図のように地区を500_未満に区切り、工期を分けて次々と開発を進めていくと、こうした規制が全く働かなくなります。
開発行為比較検討図
２．風致地区条例の不思議
風致地区条例の概要 地図はこちら>>>
- 藤沢市風致地区条例（藤沢市計画建築部開発業務課）に基づいた規制です。
- 地区内の建築物その他の工作物の新築、増築、改築、移転などが対象になります。
- 対象地区内の緑豊かな風致（景観、自然）を維持・保全することが主旨です。
- 主な規制内容
- 建ぺい率４０％以下、建築物の高さ１５ｍ以下、壁面後退距離 道路境界から1.5ｍ、敷地境界から1.0ｍ
- 緑化指導基準に基づいた緑化、マンセル値の色彩基準に基づいた屋根と外壁の色など
ところが次のようにこの条例には不思議な点がたくさんあります。
- 指定地区が大きく５つにわかれ、それぞれの地区の範囲が入り込んでいて非常に分かりにくくなっています。自分の敷地が風致地区内かどうか正確に把握している人は非常に少ないです。
- 高さ制限が１５ｍのため、風致地区とは思えないような密集した街区景観が形成されています。例えば海岸通り（134号線沿い）のマンション、ホテル郡などです。
- 事前の書類審査だけで、検査がありません。建築の完了検査で高さや壁面後退距離は確認されますが、緑化や色彩はノーチェックです。
- 出窓、ベランダ、玄関ポーチの庇、外階段などの細部の扱いがあいまいで統一がとれていません。
- 以下の点などについて建築行為の実態に合っていない規制のため、景観の統一した形成ができていません。
- 車庫の屋根、物置、高い塀について。
- 増築、改築で申請されることが少ない。
- 擁壁の材質に玉石、間知石を薦めているがこうした例はほとんど無い。
- 色彩は塗装するときに立会いが無いので後で変更することができない。
- 建築基準法第86条に基づく藤沢市一団地認定基準（藤沢市計画建築部建築指導課）（以下「一団地認定基準」とする→平成10年9月1日施行版でのケースです。この後改訂されています。）に基づいた規制です。
- 一敷地に一建築物の原則を外して、複数の建築物を一つの敷地に建築できるようにし、総合的設計により土地利用の合理化を図った法律です。
- 「良好な都市環境の向上と都市の景観形成に寄与することを目的」に認定の具体的な技術基準として藤沢市の一団地認定基準が定められています。
- 主な技術基準の内容
- 敷地規模（5,000_以上）、前面道路の幅員
- 建築物の用途、建ぺい率、容積率
- 歩道状空地、建築物の構造
- 日照、建築物の位置（壁面後退距離）
- 緑地の確保、電波障害等の対策
- 藤沢市都市景観条例に適合、開発要綱に適合など
- 一敷地に集中して大規模な建築物が建てられると、車や人の集中が生じます。また周囲の環境対する影響もあります。こうした点に十分に配慮して計画を進めるべきであるという主旨です。
- ところが、S学園の建替え工事では次のようにほとんどの技術基準が満たされていないのに市長の裁量権でやみくもに認定がされてしまったという不思議があります。
- 敷地に接する全ての道路が基準の幅員6ｍを満たしていません
- 容積率が基準を大幅に超えている街区があります。基準容積率80％に対して約116％の街区があります。
- 敷地に接する全ての道路に歩道状空地を設けることとなっていますが、一部（全体の約1/8）の道路にしかありません。
- 敷地境界線（道路との境）からの壁面後退5ｍが守られていません。
- 基準緑化率約24％に対して約20％しか確保していません。
- 低層住宅に近接して大型の建物が建てられるのであれば、本来ならば技術基準以上に周辺環境に対する影響等を考慮して建設されなければならないはずであるが、そうした配慮は全く見られないし、周辺住民に対する説明もありませんでした。
- 行政が良識を持っている、あるいは住民の立場でものを考えてくれるといったことを期待することはできません。特に藤沢市の場合は。
- 住民が主体的な考えを持ち、住民同士協調し、うまく行政、あるいは開発業者を誘導してまちづくりを進めてゆくしかないと思います。
住民と行政・業者との不毛の対立がある。
事前協議を覆すことができない。
国政として開発の推進を積極的に誘導している。
↓
住民が主体となってまちづくりを進める必要がある。
住民の勉強と努力が必要で、住民同士の協調も必要である。
↓
行政による制度の厳格な運用を求める必要がある。
自主的にまちづくりのﾙｰﾙをつくる必要がある。
（もともと講演の資料として作成したものを、さらに紙面の制限もあり文章をかなり抜粋しましたので、分かりづらい部分もあるかと思いますがご了承ください。）
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